Центральное отопление: инструкция по применению

Часть 4.
Мы рождены, чтоб сказку сделать былью

Итак, теперь мы знаем, как работают городская система теплоснабжения и отопительная система многоквартирного дома, почему зимой в квартирах бывает жарко и как сделать домашний микроклимат комфортным, куда теряется тепло, за что мы платим и как экономить свои деньги. Но все это — в теории. А как применить свои знания на практике? Об этом сегодня и пойдет речь.

Один в поле не воин

Большая часть из описанных в прошлых разделах «инструкции» мероприятий по модернизации отопительной системы производится в масштабах всего жилого дома. Поэтому главное, что необходимо понять его обитателям: чтобы было хорошо каждому в отдельности, нужно действовать всем сообща.

Если дом принадлежит ТСЖ или жилищному кооперативу — то это несложно: все решения принимаются на общем собрании, а их реализацию контролирует правление. Впрочем, жители таких домов, как правило, хорошо осведомлены о порядке действий.

К сожалению, подавляющее большинство многоквартирных жилых домов в России не имеет организованной формы управления. То есть фактически они управляются местными эксплуатирующими организациями (ДЭЗами, РЭУ, ЖЭУ, управляющими компаниями (УК) и пр.) по их усмотрению, тогда как на деле все значимые решения должны приниматься самими собственниками жилья, а вышеперечисленные организации являться лишь подрядчиками, которых жители нанимают для выполнения своих решений и технического обслуживания дома. Однако практика показывает, что многие об этом даже и не догадываются.

Принять какое-либо общее решение жители большого дома могут только одним способом: проголосовав за на него общем собрании. Именно такой порядок определен Жилищным кодексом РФ.


Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (часть 1 статьи 44 ЖК РФ).
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других Созвать общее собрание может любой собственник, предупредив всех остальных в письменной форме не позднее, чем за 10 дней до даты проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Но собрать людей бывает непросто: в некоторых случаях на это уходят месяцы, а в результате все равно приходит меньше половины собственников — и кворум не получается, т.е. решение собравшихся не имеет юридической силы (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Чтобы как-то решить эту проблему, была предусмотрена возможность проведения общего собрания в заочной форме. При этом собственникам раздается (рассылается) перечень поставленных на голосование вопросов, и рядом с каждым они должны зафиксировать свое решение. При наличии кворума при заочном голосовании соответствующее решение считается принятым, что фиксируется в протоколе подсчета голосов (ст. 47 ЖК РФ). Осуществляет его счетная комиссия, состав которой можно сделать одним из поставленных на голосование вопросов.

Таким образом, мы видим, что положить начало преобразованиям можно силами даже совсем небольшого числа активистов. С некоторых пор это стало еще проще: в соответствии с поправками к ЖК РФ, принятыми в мае 2011 года, в каждом жилом доме должен быть избран совет дома, который будет представлять интересы всех жильцов и контролировать работу управляющей компании (ст. 161.1 ЖК РФ). Избирается совет одним из описанных выше способов, а уже вошедшие в него активисты могут, в том числе, инициировать модернизацию отопительной системы.


Где взять деньги?

Даже если решение принято, само ничего не произойдет, т.к. оборудование нужно купить, а за его установку заплатить. Средства порой нужны немалые, и собрать их «с миру по нитке» собственники не смогут. В этом случае стоит обратить взор на реализуемые в городе муниципальные и федеральные программы капитального ремонта.

Например, в январе 2012 года в Москве стартовала программа столичного Департамента капитального ремонта. В ее рамках из городского бюджета на условиях софинансирования будут выделяться средства на проведение капитального ремонта общего имущества в жилых домах. Причем размер субсидии может достигать 95% от общего объема расходов на капитальный ремонт. Материальную помощь город будет предоставлять товариществам собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативам (ЖСК), а также управляющим компаниям (УК). Вот этот последний случай как раз нас и интересует. Решение об участии в программе могут принять собственники жилья, а затем поручить своей УК обратиться в Департамент за субсидией. Программа рассчитана на 5 лет, однако деньги будут выделяться не непрерывно, а в начале каждого года (в этом году прием заявок закончился 16 марта).

В некоторых других городах сегодня также проводятся местные программы содействия жителям в проведении капремонта многоквартирных домов.

Нельзя забывать и о том, что все еще действует федеральная программа капремонта, реализуемая Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Условия финансирования там похожие, но для его получения нужно попасть в адресный список, формируемый городской администрацией. Там вас более подробно по этому вопросу и просветят.

Наконец, можно использовать механизм энергосервиса: найти инвестора, готового вложиться в модернизацию вашего дома при условии, что в течение ряда лет вы будете продолжать оплачивать отопление по нормативу, а полученную экономию отчислять ему, возвращая долг с некоторыми процентами. Этот механизм чрезвычайно популярен за рубежом, начинает он применяться и в России.


Что делать в первую очередь?

Реконструкцию можно проводить поэтапно, но ее обязательно нужно довести до логического завершения. Модернизация отопительной системы должна быть комплексной, с установкой автоматизированного теплового узла, балансировкой и термостатированием системы по стоякам, а также установкой автоматических радиаторных терморегуляторов на отопительных приборах. Последним этапом является переход на поквартирный учет тепла, — рекомендует Антон Белов, заместитель начальника теплового отдела компании «Данфосс», крупнейшего мирового производителя энергосберегающего оборудования для систем отопления. — Комплексная модернизация даст наибольшую экономию, и чем быстрее она будет проведена, тем раньше окупятся затраты. В среднем на это уходит не так уж и много времени: от 2 до 4 лет.

Также специалист приводит цифры, иллюстрирующие, какую лепту вносят в «общий котел» различные энергосберегающие мероприятия. Для наглядности мы представили эти данные в виде таблицы:

Энергоэффективные мероприятия и их суть			Средняя экономия
1	Модернизация теплового узла	Замена элеваторных узлов на АИТП или АУУ, в зависимости от схемы присоединения объекта к тепловой сети. Настройка контроллера АИТП на пониженный график отопления в ночное время, выходные и праздники (особенно актуально для административных зданий, образовательных учреждений).	15-25%
2	Балансировка системы по стоякам	Установка автоматических балансировочных клапанов с целью выравнивания расхода теплоносителя по разноудаленным от теплового ввода стоякам.	5-10%
3	Оснащение отопительных приборов средствами индивидуального регулирования	Установка на всех отопительных приборах автоматических радиаторных терморегуляторов либо замена отопительных приборов на новые, со встроенными терморегуляторами.	10-15%
4	Переход к поквартирному учету тепла (для МКД)	Для зданий с горизонтальной поквартирной разводкой системы отопления — установка теплосчетчика на вводе в квартиру. Для домов с вертикальной разводкой — внедрение альтернативных систем учета, например, INDIVAMR.
ИТОГО:			30-50%

Конечно, при этом следует помнить, что дом должен соответствовать современным нормам по теплоизоляции. Также нужно понимать, что само по себе утепление никакой экономии не дает, ведь без модернизации отопительной системы тепло по-прежнему будет поступать в дом независимо от реальной потребности в нем.


В 2011 году завершился масштабный эксперимент: натурные испытания различных энергоэффективных решений, которые проводились в течение нескольких лет компанией «Данфосс», Правительством Москвы и МНИИТЭП на базе трех реальных жилых домов – №№ 51, 53 и 59 по улице Обручева в Москве. Начиная с 2008 года во всех трех зданиях в рамках городской программы капитального ремонта была проведена реконструкция, включающая монтаж навесных вентилируемых фасадов и установку пластиковых окон. Таким образом, все они полностью соответствовали современным стандартам по теплоизоляции. В доме № 51 никаких работ по модернизации системы отопления не проводилось. В результате на этом объекте потребление тепла так и не снизилось. При этом в доме № 59, где была проведена комплексная реконструкция системы отопления, теплопотребление сократилось на 44,6%.

Итак, мы выяснили, с чего начинать модернизацию на практике и какова, в общих чертах, последовательность дальнейших действий. К сожалению, не всегда и не везде удается в сжатые сроки реализовать задуманное. И тогда возникает вопрос: неужели в рамках отдельно взятой квартиры нельзя сделать ничего, чтобы хоть как-то приблизить энергоэффективное коммунальное будущее? Очень даже можно, причем не откладывая в долгий ящик: у себя дома каждый вправе установить автоматические радиаторные терморегуляторы. Прямой ощутимой экономии денег это не даст, но зато от жары вы перестанете мучиться гарантированно, а ведь комфорт важен ничуть не меньше, чем деньги.
О выборе терморегуляторов и правилах их применения мы уже писали. Осталось узнать, как их правильно смонтировать. Этому и будет посвящена следующая, заключительная часть «инструкции», включающая фоторепортаж непосредственно с места проведения монтажных работ.

Пресс-служба «Данфосс»