Во втором полугодии 2021 года будет введен в эксплуатацию дом премиум-класса ELEVEN, инвесторам и застройщиком которого является холдинг «РСТИ» (Росстройинвест). Расположенный в деловой части Москвы, комплекс обещает стать не только новой доминантой Пресненского района, но и уникальным объектом для всей столицы. Потому что впервые в России здесь на практике будет применяться цифровая эксплуатация здания на базе ИТ-платформы dRofus. Интегратором цифровых решений выступает «АТП ТЛП архитекторы и инженеры» – российская структура австрийского холдинга ATP Planungs- und Beteiligungs AG – крупнейшей европейской организации в области BIM.

Подготовительный этап
ELEVEN – первый объект холдинга «РСТИ» в Москве (компания была основана в Санкт-Петербурге и за 20 лет работы построила более 1,5 млн кв. м недвижимости).Застройщик планирует подтвердить заявленный высокий класс дома ELEVEN не только современной архитектурой и дизайном интерьеров, но и новыми стандартами в сфере эксплуатации здания. Для этих целей в настоящее время силами «АТП ТЛП архитекторы и инженеры» разрабатывается динамическая интегрированная модель для эксплуатации здания, рассказал директор компании Владимир Гортон. О возможности полноценного применения BIM в сфере эксплуатации зданий довольно много говорят в последнее время, однако до сих пор эта идея не получила широкого практического применения. Дом ELEVEN стал сообразной испытательной площадкой для этой инновации. Объект насыщен сложными инженерными системами и имеет развитую внутреннюю инфраструктуру (на первых этажах разместятся фитнес-клуб с бассейном, ресторан, фуд-маркет, сигарный клуб, для жильцов предусмотрен двухуровневый подземный паркинг с автомойкой), поэтому девелопер заинтересован в применении передовых технологий для эксплуатации дома. Ввод здания в эксплуатацию намечен на второе полугодие текущего года. К этому же времени будет завершена и цифровая модель для деятельности управляющей компании. Изначально проект разрабатывался в классическом варианте – 2D чертежах, и только затем информационную модель подняли по существующим чертежам. На этом этапе и возникла необходимость привлечь проектную организацию, у которой есть широкие компетенции в части работы с BIM – «АТП ТЛП архитекторы и инженеры».

«Задача нам была понятна и непонятна одновременно, – рассказал директор проектов «АТП ТЛП архитекторы и инженеры» Алмаз Шакиров. – Ведь отработанных схем и подходов, как использовать BIM на этапе эксплуатации в России просто не существует. Конечно, у нас были свои представления, как будет выглядеть модель. То ли это решение должно работать по принципу BMS (Building Management Systems – комплексная система управления зданием), при которой оператор управляет инженерными системами здания, сидя перед монитором компьютера, то ли еще каким-то другим образом. Мы задались конкретным вопросом: какие именно системы нужно обслуживать и как? Чтобы на него ответить, мы привлекли независимых экспертов-практиков в сфере эксплуатации жилых зданий премиум-класса и совместно разработали техническое задание. Получился многостраничный документ, который содержал необходимые данные – какие элементы здания и какие именно системы должны обслуживаться, и какая информация должна об этом присутствовать в модели или отдельно от нее. После чего согласовали этот документ с заказчиком».

На следующем этапе проектировщики АТП ТЛП привлекли для консультаций своих коллег из австрийского офиса холдинга ATP, которые однозначно рекомендовали применить решение dRofus одноименной норвежской компании (входит в Nemetschek Group). Это решение хорошо известно в Европе, США, Австралии, на его счету сотни успешно реализованных кейсов, однако в России оно до сих пор не было представлено. Параллельно силами компании идет русификация этого решения. В настоящее время специалисты АТП разрабатывают BIM-модель, доводя ее до необходимых параметров, чтобы в дальнейшем корректно интегрировать ее в dRofus по протоколу IFC. Впрочем, часть информации будет подгружаться и в дальнейшем, и даже параллельно с функционированием самой модели – это различные данные, связанные с техпаспортами, регламентами и т. д. Планируется, что основанная часть работы с моделью будет завершена к моменту сдачи дома в эксплуатацию.

Примеры из жизни
Итак, в чем необходимость и преимущества применения BIM-технологий в процессе обслуживания жилого комплекса? Основной ответ лежит на поверхности: служба эксплуатации всегда имеет дело с документацией. В традиционном подходе большой сложностью для управляющей компании является хранение и администрирование огромного массива бумажных документов и архивов. Чтобы поддерживать эту базу в актуальном состоянии, нужно непрерывно удалять устаревшие документы, добавлять новые в случае замены того или иного оборудования, планового или капитального ремонта и др. Причем номенклатура всех этих администрируемых элементов в современном многоквартирном жилом доме премиум-класса может быть огромна. К тому же эта бумажная работа отвлекает специалистов УК от оперативной деятельности. Ведь в жилом доме важно не только системно проводить все регламентные работы, поддерживать функционирование всех инженерных систем и порядка, но и быстро реагировать на нештатные ситуации.

Не надо забывать, что со временем любое здание по умолчанию ветшает, а системы амортизируются. При любом штатном косметическом ремонте требуется закупить строительные материалы и подсчитать объемы работ и финансирования. Для этого нужна исполнительная документация, гарантийные паспорта, договоры, прайсы и т. п. То есть все опять замыкается на необходимость погружаться в ворох бумажной документации. Отсюда – длительность всех работ, связанных, казалось бы, с элементарными вещами: заменить лампочку в холле или доводчика на двери.

Вот только несколько примеров из реальной жизни. На одном из объектов необходимо было заменить несколько вышедших из строя светильников. Ремонтники произвели осмотр и затребовали документацию, чтобы уточнить, кто производитель и поставщик этих светильников. На ее поиск ушло несколько дней, но их так и не нашли. Пришлось вызвать техника, который заключил, что необходима запчасть, и заказать ее можно только у производителя на фабрике. Наконец, требуемые элементы пришли, но на это потребовалось несколько месяцев. Еще «легче» теряется информация на бумажных носителях, если речь идет о регламентных работах, которые необходимо проводить раз в несколько лет. К примеру, на другом объекте требовалось покрасить стену. Сотрудники управляющей компании не смогли найти необходимую документацию о колористическом паспорте, так что малярам пришлось подбирать цвет краски традиционным методом – «на глазок». Наконец, самый показательный случай – капитальный ремонт или реконструкция здания. Если необходимого объема документации нет, она некорректна, или предоставляется не в полном объеме – это значительно замедляет и удорожает все работы. Потому что в этом случае заказчик вынужден произвести обследование всех инженерных систем, а это очень дорогой и трудоемкий процесс.

Суть любой автоматизации – перевод в электронный вид всех документов и работа с ними в удобном формате. BIM-технологии позволяют полностью избавиться от бумаг, при этом вся информация, связанная объектом, находится в виртуальном пространстве, очень четко структурирована и отражена в динамической цифровой модели здания. С помощью такой базы плановые или другие ремонтные работы будут производиться менее затратно. Всегда все проще найти необходимую информацию в электронном виде в одной системе, которая включает в себя все данные о товаре, поставщиках, контрагентах, стоимости и т. д. Если вернуться к вышеозначенным примерам: новые светильники по артикулу нашлись бы сразу, цвет краски для стен тоже бы определили за секунду, и более того, прямо из программы выгрузили данные о площади стен, вычислили объем расходного материала и сформировали техзадание. Можно себе представить, как будет облегчена работа инженеров, которым впоследствии придется планировать капремонт или реконструкцию здания. Конечно, эту модель также придется администрировать, то есть обновлять в реальном времени, однако это уже необходимо делать в рамках внутренних регламентов и бизнес-процессов УК.

Особенности динамической модели
Как говорят интеграторы, в разработке самой информационной модели нет ничего необычного. Ноу-хау компании АТП заключается именно в процессе интеграции модели в dRofus и дальнейшей ее доработке. Задача dRofus как раз – обеспечить ее изменяемость, «динамичность». Как поясняют специалисты компании, цифровое решение dRofus представляет собой многоуровневую базу данных, которая интегрирует в себя BIM-модель посредством формата IFC, а также любую другую информацию, необходимую на этапе эксплуатации. Таким образом, формируется динамически изменяемая информационная модель объекта, которая содержит в себе структурированную актуальную информацию. Система имеет модуль визуализации, который в том числе облегчает обращение к модели и поиск любой самой детальной информации об объекте. При этом dRofus полностью поддерживает открытый стандарт IFC от buildingSMART. Напомним, Open BIM позволяет объединить и включить в единый процесс всех участников создания объекта недвижимости – разработчика ПО, архитектора, проектировщика, строителей и инвестора. То есть Open BIM обеспечивает прозрачность рабочего процесса и доступность данных об объекте.

«То есть было найдено решение, которое позволяет интегрировать привычную для нас трехмерную BIM-модель высокой детализации в создаваемую специально под проект виртуальную базу данных и далее насыщать все актуальной для эксплуатации информацией, – пояснил Владимир Гортон. – Таким образом мы получаем динамическую информационную модель здания в виртуальном пространстве, которая содержит всю информацию о здании. Применение такого решения позволит избавиться от большого количества бумажной документации и архивов, благодаря реализованной визуализации и удобной навигации сократит до минимума время на поиск информации о любой инженерной системе, любом помещении, также значительно облегчит формирование технических заданий на ремонт, работы по обслуживанию. Все это значительно сократит трудозатраты для управляющей компании, сократит скорость администрирования, а значит и повысит качество эксплуатации здания».

Стоит добавить, что сама информационная модель будет находиться у интегратора – в компании АТП, а заказчик сможет администрировать ее через свой интерфейс. По сути, это классический веб-интерфейс для подобных программ: на экране монитора будет видна визуализация здания, системы оповещения, текущая информация о системе и многое другое. На первых этапах разработчик готов обучать и консультировать специалистов управляющей компании о нюансах работы с моделью. Возможно, будут разработаны некие регламенты по администрированию модели – для облегчения работы с новым инструментом. Конечно, возникает вопрос о локализации ПО: согласно требованиям российских законов, хранить базы данных необходимо на территории России, тогда как dRofus по умолчанию предлагает сервера, расположенные за пределами РФ. Однако предоставляется возможность использовать собственный сервер при условии, что он будет подтвержден компанией dRofus с точки зрения надежности.

Первопроходцы задают новый тренд
Этот пилотный проект – своеобразный вызов не только для компании АТП как интегратора и технического консультанта, но и рынка управления недвижимостью в целом, как бы громко это ни звучало. Дело в том, что на сегодня в России уже довольно явственно сформировался запрос на BIM-инструментарий, позволяющий реально и полноценно осуществлять деятельность по эксплуатации зданий. Просто теоретизировать о пользе BIMa уже мало. Все инвесторы, застройщики и заказчики хотят видеть реально опробованный кейс и оценить его с точки зрения эффективности.

«Этот проект покажет, насколько была полезна наша разработка, – прокомментировал Владимир Гортон. – При желании впоследствии можно будет сравнить показатели деятельности УК, которая обслуживает схожий объект традиционным способом и дома ELEVEN, где основным инструментом станет динамическая информационная модель для эксплуатации здания». Конечно, работа по созданию и наполнению модели сейчас продолжается. Более того, даже в течение года после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию модель будет доводиться до финального состояния – по причине того, что, как правило, сами инженерные системы дома требуют некоторое время для доводки. Но уже через три годаможно будет говорить о конкретных результатах этого пилотного проекта. Тут хочется пожелать набраться терпения и заказчику, и другим представителям девелоперского сообщества».

В любом случае это уникальное событие для российского рынка недвижимости еще и потому, что благодаря работе АТП рынок перешагнул очередную веху. «По сути, мы доводим применение BIM-технологии до той стадии, ради чего она и была задумана – для сопровождения полного жизненного цикла здания. Это тот подход, который давно проповедует Европа, и который пока не распространен в России: мало просто построить здание, его надо правильно и эффективно эксплуатировать и экологично утилизировать, когда придет срок. Пилотный проект холдинга «РСТИ» и АТП призван доказать, что и в России это возможно», – резюмирует беседу Владимир Гортон.

Людмила Изъюрова