31 декабря 2022 года Минфин закрыл льготную ипотеку: «нулевые» ипотечные программы застройщиков делают её бессмысленной, а стремительный рост цен (до 50 % за два года) на «первичку» несёт в себе структурные риски, в которых государство не хочет участвовать. По мнению экспертов, спрос, (а за ним и рынок) в начале 2023-го может обвалиться вплоть до 80 %. И восстановление займёт минимум год. Чем это грозит рынку и смогут ли девелоперы пережить застой?

По мнению Центробанка, крайне негативно оценивающего создавшуюся ситуацию, льготные госпрограммы в сочетании с ипотечными схемами застройщиков с декларируемой ставкой по ипотеке 0,01 % привели к структурному перекосу:
• произошёл рост доли «рисковых» кредитов с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки;
• повысились цены на недвижимость (до 20–30 %) за счёт комиссии, которую застройщик платит банку, закладывая это в стоимость квадратного метра.

Всё перечисленное вызвало резкое увеличение рисков для заёмщиков, сталкивающихся с неподъёмными сроками ипотеки, а также для банков, где формируются пулы «проблемных» кредитов. В условиях неопределённости и ухода с рынка в связи с геополитическим кризисом заметной части платёжеспособных покупателей такая ситуация ведёт к сужению и даже «замерзанию» спроса.

В результате страдают и застройщики: действующая сейчас эскроу-система, когда деньги от продажи на этапе строительства квартиры блокируются на счёте до сдачи дома, требует от них постоянного денежного потока для выплаты комиссий банкам. Это ведёт к необходимости постоянного ввода в строй других проектов или привлечения дополнительных кредитных средств, способствуя росту долговой нагрузки, вплоть до критической.

«Фактически сегодня на строительном рынке сложилась патовая ситуация, когда застройщик не может остановить строительство и должен постоянно поддерживать его цикл, даже при временно падающем спросе,— говорит Сергей Чернышев, генеральный директор холдинга «Венталл», ведущего российского производителя металлоконструкций для гражданского и промышленного строительства. — По законам рынка при возникающем перепроизводстве должно следовать заметное снижение цен. Но с учётом, что маржинальность отрасли в настоящий момент не слишком высока, а все проекты осуществляются за счёт заёмных денег, такой путь практически невозможен.

Снижение цен хотя и произойдёт, но вряд ли окажется серьёзным — максимум на 8–10 %. Другой вариант — интенсификация и ускорение строительства, что позволит сократить инвестиционный цикл. Сегодня это можно сделать только с переходом на решения из металлоконструкций, которые сопоставимы по затратам с классическими, бетонными, но позволяют возводить здания как минимум в два раза быстрее, сохраняя качество».

Эксперт подчёркивает, что резерв мощностей российских заводов металлоконструкций на начало этого года превышал 300 тыс. т, что даёт возможность возвести около 5 млн м² жилья. При этом такое жилищное строительство позволяет существенно упростить работы в климатически сложных регионах. Так, лёгкий конструктив помогает снизить затраты на фундаментные работы до 20 % и возводить МКД даже на сложных грунтах, в том числе на мерзлотных и болотистых.

В настоящее время холдинг «Венталл» совместно с компанией «Северсталь» подготовил к реализации типовые металлокаркасные проекты в области жилищного строительства. Один из таких объектов будет возведён уже в 2023 году.

Справка о холдинге «Венталл»
Холдинг «Венталл» специализируется на производстве объектов из стали и стальных конструкций с 1991 года, является лидирующим производителем металлоконструкций для строительства зданий различного назначения, мостовых сооружений и занимает одно из ведущих мест по изготовлению сэндвич-панелей и профлистов в России.
Производственные мощности заводов ГК «Венталл», расположенные в Обнинске (Калужская область), Щёкине (Тульская область), Шахтах (Ростовская область) и Нижнекамске (Республика Татарстан), обладают набором уникальных возможностей и позволяют выполнять самые крупные заказы за короткий период времени.
У бренда «Венталл» есть неоспоримые преимущества крупного игрока на строительном рынке металлоконструкций, обогащённого многолетним опытом.