По данным исследования Intermark Global, по итогам трёх кварталов 2026 года доля сделок с зарубежной недвижимостью, совершённых ради получения вида на жительство, выросла с 54% до 68%, тогда как чисто инвестиционные покупки сократились с 46% до 32%. Общее число сделок упало на 21%, средний чек — на 25,5%. За этими цифрами стоит смена мотивации покупателей, а не просто сокращение рынка.

Что изменилось в структуре спроса

Ключевой сдвиг — не в количестве, а в целях. Если раньше зарубежная недвижимость воспринималась прежде всего как инвестиционный инструмент, то теперь она всё чаще служит способом получить статус для международной мобильности. По данным Intermark Global, 70% покупателей, оформляющих ВНЖ через недвижимость, не планируют переезжать. Им нужны безвизовые поездки, возможность вести бизнес за рубежом, открывать счета и пользоваться медицинскими и образовательными услугами.

Снижение среднего чека на 25,5% объясняется именно этим: в структуре сделок выросла доля более доступных объектов, приобретаемых ради иммиграционной цели, а не ради дохода.

География: Европа укрепляет позиции

Доля Европы в сделках россиян выросла с 41% до 50% за год — каждая вторая покупка совершается в европейских странах. Юго-Восточная Азия сократилась с 32% до 19%, Ближний Восток — с 17% до 8%, Турция сохранила 6%.

При этом средний бюджет сделки вырос в отдельных направлениях: в Греции — на 58%, во Франции — на 50%, на Кипре — на 26%, в Омане — на 30%. Это означает, что рынок расслоился: часть покупателей ищет доступные варианты для статуса, другие продолжают приобретать дорогие объекты на востребованных направлениях.

«Второй паспорт»: цифры есть, но путь узкий

Отдельного внимания заслуживает рост интереса к программам второго гражданства Вануату и Сан-Томе и Принсипи. По данным Intermark Global, число сделок по Вануату в первом полугодии 2026 года выросло втрое, а новая программа Сан-Томе и Принсипи за шесть месяцев достигла сопоставимого уровня. Однако абсолютные цифры не раскрываются — по оценке риелторов, речь идёт о «многих десятках сделок», что на фоне крошечных юрисдикций выглядит как ажиотаж, но не как массовое явление.

Стоимость и ограничения:
— Вануату: 170–200 тыс. долларов на семью, оформление дистанционно за 2–4 месяца, безвизовый въезд в ~90 стран, но без свободного доступа в ЕС и США.
— Сан-Томе и Принсипи: ~90 тыс. долларов на семью, оформление дистанционно, безвиз в ~60 стран, упрощает получение права на проживание в странах CPLP (Португалия, Бразилия и др.).

Консультанты прямо указывают: эти паспорта «не идеальны с точки зрения свободы передвижения», но «снимают с россиян и их бизнеса санкционное бремя» и упрощают получение долгосрочных виз. Важно понимать: карибские программы «золотых паспортов» (Сент-Китс, Доминика, Антигуа и др.) закрылись для россиян ещё в 2022–2023 годах. Вануату и Сан-Томе — это не «выбор», а остаток доступных опций.

Греция: ключевое ограничение, которое нужно знать

Интерес к Греции растёт, но здесь есть важный нюанс. С 2022 года греческая «золотая виза» недоступна заявителям с одним только российским паспортом. Именно поэтому возникает связка «второй паспорт → греческий ВНЖ»: наличие гражданства Вануату или Сан-Томе позволяет обойти это ограничение.

Сама программа в 2024–2026 годах существенно ужесточилась: пороги выросли до 800 тыс. евро в Аттике и на популярных островах, 400 тыс. евро — в остальных регионах; инвестиция должна быть в один объект; площадь жилья — не менее 120 кв. м; краткосрочная аренда объектов, купленных под визу, запрещена. Порог 250 тыс. евро сохранился только для двух узких случаев: переоборудование коммерческого объекта в жилой или реставрация здания-памятника.

Что это значит на практике

Данные Intermark Global о структуре сделок (68/32, 21%, 25,5%) подтверждаются несколькими независимыми источниками и не вызывают сомнений. Однако интерпретация «второго паспорта» как удобного решения требует осторожности: это юридически существующий, но крайне узкий и политически уязвимый путь, а не универсальная стратегия. Для покупателя, рассматривающего такой вариант, ключевой вопрос — не «как получить паспорт», а «что произойдёт с этим статусом, если условия программы изменятся».