Благодаря принятому в 2007 году Федеральному закону №185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» жители многоквартирных домов, в которых десятилетиями не было капитальных ремонтов, получили реальную возможность исправить это удручающее положение дел. Цена вопроса – 5% от стоимости ремонтных работ и материалов, которые должны собрать собственники дома. Остальные 95% выделяются из средств фонда и местных бюджетов. Согласно закону, средства могут тратиться на ремонт подвальных помещений, всех видов инженерных сетей, ремонт или замену лифтов, ремонт и утепление фасадов и кровель.

Однако все не так просто. Из-за особенностей программы попасть в нее сможет далеко не каждый многоквартирный дом, в котором требуется ремонт. Ведь, чтобы здание стало участником программы софинансирования капремонтов, его жильцам предстоит заполнить немало бумаг и одолеть немало бюрократических препятствий – и все эти усилия вовсе не гарантируют успех.

С чего начинается ремонт

Долгий и трудный путь к капремонту за 5% стоимости начинается с подачи заявки в местные органы власти. «Заказчиками при проведении капитального ремонта могут быть ТСЖ, ЖСК или управляющая компания, – говорит Эльвира Князева, главный специалист отдела технического надзора ГУП «Управление капитального ремонта и строительства» в г. Москве. – Но они не имеют права устанавливать, какой ремонт необходим тому или иному зданию. Такое решение может принять жилищная инспекция, которая анализирует жилой фонд, выявляет постройки, нуждающиеся в ремонте, и формирует технические заключения и проектно-сметную документацию».

Заявка и документы, подтверждающие наличие ТСЖ, управляющей компании, согласие жильцов на ремонт и оплату его части, направляются в местные органы власти. Затем документацию со всего региона отправляют в Москву. Там, в Фонде содействия реформированию ЖКХ, проверяют заявки и, если нет нареканий, перечисляют необходимую сумму на счет области или региона. Потом деньги направляются на счет ТСЖ или управляющей компании.

«После открытия проектно-экспертной документации на объект за работами ведется строгий контроль, – продолжает Эльвира Князева. – Капитальный ремонт должен производиться только в соответствии с проектными документами и именно с теми материалами, которые вложены в спецификацию. Неотъемлемая часть ремонтных работ – это соответствие графику. Если сроки нарушаются, то на компанию-подрядчика возлагают штрафные санкции».

Иногда жильцы отказываются оплатить 5% стоимости ремонта, ссылаясь на нехватку средств. Конечно, нередко жителям двух- или трехэтажных домов тяжело собрать собственные средства на дорогостоящий ремонт кровли или, например, несущих перекрытий. В этом случае управляющая компания может сделать ремонт в рассрочку. «К сожалению, случается и так, что жильцы отказываются платить эти 5% за ремонт собственных домов, − отмечает Эльвира Князева. − Бывает, что уже утверждена вся документация и начаты работы, а жильцы решают не вносить нужную сумму. В таком случае этот жилой дом выбывает из программы по капитальному ремонту. Жильцам придется самостоятельно оплачивать ремонт, все 100%. Это прописано в законе».

Ремонт ради будущей экономии

Зачастую собственники жилья крайне слабо представляют себе, как именно капитальный ремонт может улучшить их жизнь. Между тем использование современных энергосберегающих технологий позволяет по крайней мере в 2-3 раза сократить затраты на отопление многоквартирного дома. В условиях, когда планируется тотальный переход на оплату центрального отопления по показаниям теплосчетчиков (а не по нормативам, как сейчас), это поможет каждой семье экономить десятки тысяч рублей в год.

Например, в Москве в рамках местных программ реконструкции и федеральной программы софинансирования капремонтов проводится дополнительная теплоизоляция фасадов панельных домов, построенных в 1970-80 гг. Для этого на внешние стены зданий монтируются системы утепления фасадов «мокрого типа» с тонкой штукатуркой или навесные вентилируемые фасады – всё с применением высокоэффективных теплоизоляционных материалов (экструдированный пенополистирол или минераловатные плиты).

Еще одно хорошо знакомое всем решение по снижению теплопотерь – это замена старых деревянных окон на пластиковые, которые сокращают потери тепла на 30-40%, обладают хорошей шумоизоляцией и противопожарными свойствами.

«Через плохо утепленные окна теряется до половины всего тепла, получаемого домом. Так что установка современных энергоэффективных окон − одна из самых очевидных и доступных мер по снижению теплопотерь здания», − считаетЛев Минуллин, директор по развитию компании PROPLEX, первого российского разработчика и крупнейшего производителя оконных ПВХ-систем по австрийским технологиям.

В Москве, как и во многих других регионах России, уже накоплен богатый позитивный опыт использования энергосберегающих оконных технологий для капремонтов жилых домов.

«Еще в 2009 году в рамках госпрограммы «Капитальный ремонт ветхого жилого фонда» наши партнеры остеклили 23 столичных дома − на Волгоградском проспекте и в ряде других районов города, − рассказывает  Рафик Алекперов, технический директор компании PROPLEX. – В квартирах и подъездах жилых домов установили энергосберегающие оконные конструкции, выполненные из пятикамерного профиля PROPLEX-Premium. Горожане получали новые окна, отвечающие самым высоким стандартам теплосбережения».

Модернизация в комплексе

Особо интересно посмотреть на реальные примеры реализации энергосберегающих мер в рядовых многоэтажных домах и оценить впечатляющие результаты, которых можно достичь при системном подходе.

«Мы начали постепенно модернизировать свое хозяйство еще семь лет назад. За это время мы приняли участие в нескольких федеральных и городских дотационных программах. И уже подали заявку на участие в федеральной программе капремонта, − рассказывает Михаил Васенин, заместитель председателя правления кооператива ЖСК-1 г. Перми, в который входят два пятиэтажных 60-квартирных кирпичных жилых дома, построенных в 1963 году. – За эти годы мы поменяли все внутридомовые коммуникации, в том числе электрохозяйство и канализацию».

В домах заменили трубы на линии ГВС (из металлопластика и полипропилена). Почти во всех квартирах установили счетчики горячей и холодной воды. В домах смонтировали автоматизированные тепловые узлы Danfoss с погодозависимым регулированием, а также теплообменники и автоматику Danfoss в системе ГВС. В результате проведенной модернизации теплопотребление домов удалось снизить практически вдвое: с 2079 Гккал до 1094 Гккал. Получилось, что автоматика окупилась в первый же отопительный сезон (это была зима 2004/2005 года).

Более того, удалось снизить расходы на коммунальные услуги. Если в среднем по городу услуги по текущему ремонту и содержанию жилых домов стоят 18 рублей с квадратного метра, то жильцам этих двух домов они обходятся в 2 рубля 40 копеек. В итоге квартплата на 30-40% ниже, чем в среднем по городу.

Жильцы домов, по словам Михаила Васенина, не собираются останавливаться на достигнутом. В ближайших планах − замена теплоизоляции трубопроводов в подвалах, отопительных стояков и батарей. Также планируется установка поквартирных теплосчетчиков и наладка системы диспетчеризации для дистанционного сбора данных о потреблении тепла, горячей и холодной воды. При этом руководство ТСЖ рассчитывает в обозримом будущем еще больше снизить размер коммунальных платежей для членов кооператива.

Брак не пройдет

Конечно, не всегда капитальный ремонт проходит так гладко, как этого хотелось бы жильцам. В большинстве случаев, получивших освещение в российских СМИ, проблемы возникают из-за желания подрядных организаций сэкономить на материалах и качестве работ.

Например, в Твери в доме №70 по ул. Горького в 2008 году был произведен капитальный ремонт кровли. Компания, производившая ремонт, выполнила работу некачественно, с нарушениями СНиП. В результате кровля начала протекать, имущество жителей верхних этажей дома было испорчено. Жильцы подали заявление в Заволжский районный суд, который удовлетворил это исковое заявление и обязал подрядчика устранить нарушения, допущенные при проведении капитального ремонта кровли.

Добились справедливости от коммунальных служб через суд и жители дома №31 по улице Желябова в Липецке. Этот дом был построен более полувека назад, а последний капитальный ремонт в нем производился в 1999 году. Но через несколько лет после этого ремонта снова начались проблемы: протекла крыша, с потолка посыпалась штукатурка, в доме была постоянная сырость. Жильцы подали коллективный иск в суд и выиграли дело. Суд обязал управляющую компанию сделать капитальный ремонт за свой счет и выплатить жильцам компенсацию морального вреда.

Как считает Анатолий Пахомов, мэр г. Сочи, жильцы не должны оставаться в стороне – им необходимо вникать в ситуацию с ремонтом их дома, подсказывать управляющей компании, что необходимо сделать, и контролировать качество проводимых работ. Согласен с ним и Евгений Пиманенко, начальник отдела жилищной политики департамента ЖКХ Краснодарского края: «Федеральное законодательство предусматривает активное участие жильцов многоквартирного дома, в котором проводится капремонт по программе софинансирования, в выборе подрядной организации. Они имеют право контролировать работы и принимать участие в их приемке».

Что в итоге

Как говорится, лед тронулся! Жилье в разных регионах страны, десятилетиями ожидавшее капитального ремонта, сейчас включается в программы, финансируемые местными бюджетами и Фондом ЖКХ.

Программа софинансирования указом Президента РФ продлена до 2015 года. Поэтому у тех, кто не успел отремонтировать свое жилье, есть возможность сделать это в ближайшие четыре года и всего за 5% от общей стоимости ремонта. Для жителей многоквартирных домов это отличный шанс не только улучшить свою жизнь за вполне доступные деньги, но и существенно сократить коммунальные платежи – за счет внедрения энергосберегающих решений.

Местные власти часто устраивают обучающие семинары для представителей ТСЖ и управляющих компаний, на которых разъясняется порядок подачи заявок для участия в программе. Но инициатива все равно должна исходить от собственников жилья. Улучшить жизнь мы можем, только занимая активную позицию, а не пассивно ожидая даров «свыше» − от местных или федеральных властей.

Пресс-служба компании PROPLEX