|
За последнее десятилетие стремительными темпами развивается индустрия жилищного строительства, реконструкции и обновления жилого фонда. Рыночные отношения, стремительно и неотвратимо ворвавшиеся в нашу жизнь, заставляют по-новому взглянуть на проблему реальной оценки затрат на продукцию строительного комплекса и услуги ремонтно-строительных организаций. Если раньше такой проблемы не существовало в принципе, цены на изделия отштамповывались на самих изделиях фабричным способом при их изготовлении и не подлежали сомнению, то сейчас все чаще и чаще, даже перед рядовым гражданином, не имеющим никакого отношения к строительству, возникает вопрос: насколько реально отражает действительность стоимостная оценка предлагаемых ему ремонтно-строительных услуг. Выполнить мелкий ремонт своими силами, организовать работу наемной бригады из стран "ближнего зарубежья", провести реконструкцию с привлечением солидной строительной компании - все это требует, помимо технических, решения ряда финансовых задач, от которых, в конечном итоге, зависит успех запланированного мероприятия. Мы не будем останавливаться на технических вопросах подготовки работ (планировочные решения, техническая документация, выбор материалов и т. д.), а перейдем сразу к вопросу составления строительной сметы.
Стоимость составления сметной документации.
По ранее существующим правилам, во времена всеобщего однообразия, смета составлялась проектной организацией и являлась неотъемлемой частью проектной документации. Отсюда пошла практика оценивать стоимость составления сметы в процентах от стоимости проектных работ. Эта величина составляла 10% стоимости проекта, и если стоимость проекта оценивалась примерно в 10% от стоимости строительно-монтажных работ, то смета стоила примерно 1% от стоимости строительства. Такая практика составления смет сохранилась при проектировании объектов бюджетного строительства и расчетах в так называемых "Госрасценках", кои не являются предметом данной статьи. Если применить этот принцип для расчета стоимости сметной документации ремонта квартиры площадью 100 м2, то при средней сметной стоимости ремонта в $ 28.000 стоимость сметы составит $ 280. По существующей практике, фирмы, оказывающие услуги по составлению сметной документации, оценивают эту работу примерно в два раза дешевле, т.е. примерно в $ 150. Существенно влияет на стоимость сметной документации наличие грамотного проекта реконструкции, что значительно облегчает работу сметчика и соответственно удешевляет стоимость работ по составлению сметы.
В последнее время, все чаще, составлением сметной документации стали заниматься непосредственно подрядные организации, что привело к появлению разнообразных форм и приемов определения цены строительной продукции. Это разнообразие связано с отсутствием единой нормативной базы коммерческого ценообразования, огромной разницей в уровне квалификации работников, ответственных за сметное нормирование, большим спектром отделочных материалов и применяемых технологий. Рассмотрим несколько таких приемов, начиная с самых примитивных.
Типы сметных расчетов.
1. Трудозатратный метод.
Применяется, в основном, в работе с "саранчой" (термин для обозначения "шабашных" бригад, работающих по принципу "слепил - отвалил") при хозяйственном способе ведения работ без письменного оформления договорных обязательств. Подрядчик называет сумму, необходимую для покрытия затрат на заработную плату, рассчитанную исходя из укрупненного показателя стоимости работ за 1 м2 общей площади помещения. Усредненный московский показатель для капитального ремонта или отделки колеблется в пределах 80-120 $/м2. Работа по комплектации и доставке расходных материалов перекладывается на плечи заказчика и в денежном выражении не подсчитывается.
Весьма заманчивый для заказчика вариант кажущейся дешевизны (стоимость работ по отделке квартиры площадью 100 м2 - $ 9.000) при полном непонимании конечной суммы, а ведь затраты только на расходные материалы примерно сопоставимы со стоимостью работ. Добавьте к этому стоимость основных материалов, хлопоты по выбору, закупке, доставке расходных материалов, разборки с подрядчиком по количеству и качеству доставленных материалов и выполненных работ... Метод весьма примитивный, постепенно уходящий в прошлое, но, тем не менее, зачастую единственный при работе с малобюджетным заказчиком и неквалифицированным подрядчиком.
2. Расчет по укрупненным показателям.
Переходный между примитивным и цивилизованным способом ценообразования, оформляется в виде простой сметы, в которой перечислены основные этапы работ в укрупненной форме и отдельным приложением дается список применяемых материалов, их цена и общая стоимость. Наличие даже такого простого документа позволяет конкретизировать виды выполняемых работ, их количество и стоимость, а также дает заказчику возможность выборочной проверки рыночной стоимости материалов и конкурентоспособности предлагаемых расценок на работы.
Пример укрупненной сметы:
| |
1. Отделочные работы |
|
|
$ |
$ |
| 1 |
Шпаклевка потолков |
м2 |
100 |
4-00 |
400 |
| 2 |
Отделка стен обоями |
м2 |
180 |
4-50 |
810 |
| 3 |
Перемещение дверного блока |
Шт |
1 |
40-00 |
40 |
| 4 |
Настил паркета |
м2 |
80 |
20-00 |
1600 |
| 5 |
Устройство байрамикса на стены |
м2 |
20 |
70-00 |
1400 |
| 6 |
Установка одной электроточки |
Шт |
20 |
7-00 |
140 |
| 7 |
Перемещение выводов труб |
К-т |
2 |
40-00 |
80 |
| 8 |
Установка сантехнической точки с обвязкой |
Шт |
2 |
140-00 |
280 |
| |
Итого по разделу 1 |
|
|
|
4750 |
| |
2. Строительные расходные материалы |
|
|
|
|
| 1 |
Профили и крепеж |
К-т |
1 |
290 |
290 |
| 2 |
Дюбели и саморезы |
К-т |
1 |
70 |
70 |
| 3 |
Герметики |
Бал |
12 |
2-30 |
28 |
| 4 |
Расходный инструмент |
К-т |
|
|
50 |
| |
Итого: |
|
|
|
438 |
| |
Транспортные расходы 5% |
|
|
|
22 |
| |
Итого: |
|
|
|
460 |
| |
Всего по разделу 1, 2 |
|
|
|
5210 |
(Формулировки расценок взяты из реально существующих смет)
Как правило, такая смета на ремонт квартиры состоит не более чем из 50 расценок и 30 позиций по материалам. По точности и стилистике расценок можно уверенно судить о профессиональной пригодности данного подрядчика для решения Вашей проблемы. Как видно, помимо расшифровки стоимости материалов появляются и некоторые дополнительные статьи затрат, в данном примере это транспортные расходы в размере 5% от стоимости материалов и расходы на инструмент, включаемые в список материалов. Остальные, так называемые накладные расходы (зарплата руководства и инженерного состава, аренда помещений, налоги и т.д.) и планируемая прибыль, "спрятаны" либо в заработную плату, либо в материалы. Данный вариант, несмотря на свой примитивизм, наиболее широко применяется при расчетах в среде мелких и средних строительных фирм и наиболее "продвинутых" бригад.
3. Развернутая смета.
Данный вариант предполагает подготовку полного комплекта сметной документации по традиционной форме, но в несколько упрощенном виде и с использованием собственной сметно-нормативной базы подрядчика. Такой способ ценообразования могут позволить себе только мощные или небольшие, но серьезные строительные компании. Учитывая то, что сметные нормы формируются на основе расходных норм, калькуляций, технологических карт и технических условий на отдельные строительные операции, процессы и виды работ, а также практического опыта, приобретенного в течение длительного времени, такой подрядчик должен иметь в своем составе квалифицированный и достаточный состав инженерно-технических работников, а также владеть последними достижениями в области строительства, изучать и применять современные технологии, иметь постоянную информацию о новых материалах и изделиях. Данный вариант наиболее перспективен, т.к. форма сметной документации наиболее понятна и доступна заказчику, последовательность расценок соответствует технологическим этапам выполнения работ, подробная описательная часть расценок не дает возможности их разной трактовки сторонами, появляется возможность этапных ежемесячных расчетов за фактически выполненные работы, подсчитана стоимость материалов по каждой расценке, и для проверки список сметных расходных материалов выделен в отдельный документ. Кроме того, в такой смете помимо прямых затрат, выделяются отдельной строкой накладные расходы, плановые накопления (планируемая прибыль подрядчика), и прочие, т.н. лимитированные затраты, определяющие специфические особенности конкретного объекта (отсутствие лифта, занятость помещений, работы в центре города и т.д.)
Пример развернутой сметы:
| NN |
Обос-
нова-
ние |
Наименование работ |
Ед.
изм. |
Кол-во |
Стоимость ед-цы |
Общая стоимость |
Кол-во
ТЗ |
| Всего |
В том числе |
Всего |
В том числе |
| з-та |
м-лы |
з-та |
м-лы |
| 2 |
2-17 |
Пpоpезка пpоемов в несущих железобетонных пеpегоpодках толщ. до 200 мм с свеpлением отвеpстий, pезкой бетона и аpматуpы, убоpкой, выноской и погpузкой мусоpа в автомобиль. Без pабот по усилению. |
м2 |
1 |
719 |
511 |
208 |
719 |
511 |
208 |
7.30 |
| 9 |
3-12 |
Высококачественная шпатлевка откосов с установкой уголка в pебpо и оклейкой сеткой. |
м2 |
10 |
305 |
203 |
102 |
3050 |
2030 |
1020 |
29.00 |
| 12 |
3-16 |
Облицовка плоских стен плиткой кеpамической пpи кол. углов до 4-х в один цвет, по оштукатуpенной повеpхности, на клею, с установкой угловых и тоpцевых пpофилей или изготовлением "Джолио" и затиpкой швов мастикой. Без стоимости плитки и пpофилей. |
м2 |
11 |
408 |
357 |
51 |
4488 |
3927 |
561 |
56.10 |
| 19 |
5-18 |
Устpойство полов из готовых паpкетных досок насухо, с пpоклейкой стыков, укладкой пpомежуточного слоя и подpезкой. Без стоимости всех матеpиалов. |
м2 |
111 |
189 |
189 |
0 |
20979 |
20979 |
0 |
299.70 |
| 40 |
11-49 |
Монтаж светильников потолочных встpоенных на 1 лампу в подвесные или подшивные потолки с пpоpезкой отвеpстия, подключением, уст. ламп и пpовеpкой. Без стоимости светильников. |
шт. |
21 |
65 |
60 |
5 |
1365 |
1260 |
105 |
17.85 |
| 51 |
12-14 |
Устpойство подводок из тpуб сшитого полиэтилена Ф 16-20 с установкой обжимных фитингов и кpеплением. Без стоимости тpуб. |
м. |
20 |
361 |
182 |
179 |
7220 |
3640 |
3580 |
52.00 |
| 52 |
12-15 |
Стоимость тpуб PEX Ф 16. |
м. |
20 |
24 |
0 |
24 |
480 |
0 |
480 |
0.00 |
| 53 |
12-42 |
Установка унитазов "Компакт" с подключением и наладкой. Без стоимости унитазов. |
шт. |
2 |
1613 |
1400 |
213 |
3226 |
2800 |
426 |
40.00 |
| |
|
Итого: |
|
|
|
|
|
216022 |
176750 |
39272 |
2527.01 |
| |
|
Накладные pасходы 12% |
|
|
|
|
|
25923 |
|
|
|
| |
|
Итого: |
|
|
|
|
|
241945 |
|
|
|
| |
|
Плановые накопления 8% |
|
|
|
|
|
19356 |
|
|
|
| |
|
Итого: |
|
|
|
|
|
261300 |
|
|
|
| |
|
Налог НДС 20% |
|
|
|
|
|
52260 |
|
|
|
| |
|
Итого: |
|
|
|
|
|
313560 |
|
|
|
Развернутая смета на ремонт или отделку квартиры содержит в среднем 130 расценок, и около 100 единиц различных расходных материалов.
Как показывает опыт, подготовка такого документа требует тщательной проработки технических вопросов, точного подсчета объемов работ, выбора применяемых технологий и материалов и является, своего рода, предрабочей подготовкой объекта, чрезвычайно полезной не только для заказчика, но и для подрядчика. Заранее планируются необходимые для каждого этапа материалы и изделия, прогнозируются этапы и объемы финансирования, подсчитывается фонд заработной платы бригады, появляется возможность контроля работы подрядчика со стороны служб технического и авторского надзора.
К сожалению, как уже отмечалось, пока еще не каждая мелкая или средняя строительная компания может позволить себе разработку столь подробной сметно-нормативной базы для выпуска сметной документации. В этом случае на помощь могут прийти специализированные организации, владеющие такими инструментами и оказывающие услуги в этой области. Как правило, работа по составлению смет выполняется в автоматическом режиме, с использованием имеющихся на рынке типовых сметных программ с перегруженной нормативной базой или разработанных для каждой базы индивидуальных компьютерных программ. Помимо самой сметы, такие программные комплексы позволяют автоматизировать процессы составления актов формы 2, расхода и списания материалов, составления
нарядов на выплату заработной платы, этапного планирования, и, в конечном итоге, максимально оптимизировать процесс бумагооборота строительной компании. И у заказчика появляется возможность до начала конкретных действий тщательно изучить, с помощью сметной документации, все тонкости строительного процесса, реально оценить предстоящие затраты, взвесить все "за" и "против", правильно провести тендер по выбору подрядчика и принять эффективное и оптимальное решение.
|
|
