Земля за копейки

В последние годы количество жалоб, поданных в суд, о пересмотре кадастровой оценки земельных участков остается стабильно высоким. В основном истцы сетуют на ошибки, допущенные государственными оценщиками. Чаще всего такие ошибки совершались в 2009 году, когда изменилась кадастровая стоимость земельного участка. Но во многом идут жалобы на то, что не были учтены индивидуальные особенности участка, о чем свидетельствует оценка недвижимости независимыми экспертами. Имея такие документально подтвержденные доказательства, суд, как правило, удовлетворяет иски.

И в этом многие находят средство для обогащения. Дело в том, что для оценки используется массовый метод, когда создается усредненная модель земельного участка по муниципальному району и определяется средняя стоимость его квадратного метра. Государство, таким образом, экономит средства, которые выделяются на проведение оценки раз в пять лет. На дополнительную экспертизу средства не выделяются. Поэтому если истец предоставит суду документально подтвержденную оценку своей земли в 1 руб. кв. м., то государственные органы, как правило, ничем возразить не могут. Суд удовлетворяет иск, и владелец участка платит за него фактически копейки, потому что размер земельного налога напрямую зависит от стоимости земли во владении.

Единственное, что спасает государство, так это то, что не каждый частный собственник способен оплатить работу независимого эксперта. Как правило, такими махинациями занимаются юридические лица. Но и махинациями это назвать сложно, так как все процедуры проходят в соответствии с действующим законодательством. Часто дела не доводят до арбитражного суда, сойдясь на какой-то сравнительно адекватно заниженной стоимости земельного участка.

Хотя если дословно следовать букве закона, то все заключения независимых экспертов должны быть подтверждены экспертизой саморегулируемой организации (СРО), которая объединяет предпринимателей этой области. Но суды редко интересуются наличием такого документа, а сами эти организации не стремятся брать на себя ответственность за действительную оценку земли, проверяя лишь самого эксперта. А он зачастую оказывается в доле сделки по занижению стоимости недвижимости. При этом рискует он всего лишь штрафом в размере двух окладов, а СРО вообще не предусматривает за такие действия никакого наказания.

Но проблема пока еще не достигла угрожающих масштабов. В основном такие схемы используются в различных субъектах РФ, где стоимость земли намного ниже, чем в столичном регионе. А в нем случаи занижения стоимости земли пока еще редки.

Государство же на сегодня ограничилось лишь принятиями планов и стратегий. Намечено составление базы данных скомпрометировавших себя оценщиков, выделение средств в местных бюджетах на дополнительные экспертные оценки. Правда, такие нововведения собираются воплотиться в жизнь лишь в Московской области. А введение нового налога на недвижимость может полностью нивелировать эти попытки.