Не доволен качеством строительных работ - что делать?

В последнее время владельцам загородной недвижимости предлагают много услуг. Одна из самых популярных из них — проектирование и строительство коттеджей и домов. К сожалению, большинство покупателей недвижимости не относятся к профессиональным строителям. Поэтому визуально они не в состоянии всесторонне оценить здание.

Нередко бывает так, что заказчик уже после принятия работы остается недоволен качеством строительных работ. Что делать в такой неприятной ситуации, осведомлены далеко не все. Поэтому перед обращением к застройщику будущему клиенту необходимо узнать, что предпринять в том случае, если у него появятся претензии к качеству строительства дома или его отделки.

Что делать заказчику после обнаружения дефектов: порядок действий?

Согласно статье 723 ГК РФ, заказчик, обнаруживший брак, имеет полное право требовать:

• безвозмездного устранения всех обнаруженных дефектов;
• соразмерного уменьшения стоимости строительных работ.

Заказчик вправе отказаться от соглашения и настаивать на возмещении убытков, если подрядчик проигнорировал дефекты, или они существенны, неустранимы.

Еще одно обоснованное требование — возмещение собственных расходов, связанных с самостоятельным устранением брака, если это право клиента указывается в соглашении сторон (ст. 397 ГК РФ).

Не все владельцы недвижимости точно знают, как поступать в этой незнакомой ситуации. Если есть сомнения в качестве работы, то:

1. Первым делом пытаются разрешить конфликт мирным путем: проще всего договориться со строителями.
2. Если переговоры не принесли плодов, то заказчики всем видом показывают, что готовы до конца отстаивать свою правоту. Они отправляют исполнителю письменную претензию, в которой указаны все выявленные дефекты.
3. Если устранения недостатков не последовало в течение 30 дней, то будущие истцы нанимают опытного адвоката. Документы отдают на правовую экспертизу. Если заказчики все еще поддерживают хорошие отношения со строителями, то они предлагают им вместе подать заявку на проведение экспертной оценки качества, объема, стоимости работ.

В противном случае сразу обращаются в суд. Там они настаивают на проведении строительной экспертизы выполненных строительно-монтажных работ. После получения экспертной оценки конфликт между сторонами урегулируют путем переговоров, либо отстаивают свою точку зрения в судебном порядке. Если подрядчик будет признан виновным, то его обяжут возместить истцу все издержки, включая стоимость экспертизы.

Заявление об устранении брака: каковы сроки подачи

Чтобы гарантировать отсутствие серьезных препятствий, обязательно соблюдают правила и сроки подачи претензий. Если в договоре насчет них нет особых указаний, то лучше потребовать устранение дефектов в течение 7 дней. Именно этот срок считают разумным (ст. 314 ГК РФ). Если условия договора иные, то таковым суд может посчитать другой период.

Существует еще один момент: если клиент обнаружил дефекты на стадии строительства объекта, то он может настаивать на их устранении еще до окончания работ (ст. 715 ГК РФ). При нарушении сроков он имеет право отказаться от услуг подрядчика, потребовать возмещения убытков. Требование, касающееся устранения скрытых недостатков, предъявляют после их обнаружения (ст. 720 ГК РФ).

Существует несколько правил относительно гарантии (ст. 724 ГК РФ). Согласно нормам, гарантийный срок для конструктивных элементов недвижимости составляет 5 лет, для инженерных систем — 3 года. Он начинается после принятия работы заказчиком. Однако в этот период не входит то время, в течение которого клиент не мог пользоваться объектом из-за дефектов, их исправления или из-за просрочки.

При обнаружении существенных недостатков в работе заказчик имеет полное право отправить претензию даже по истечении гарантийного срока. Но этот период не должен превышать 10 лет с момента принятия объекта у подрядчика. Кроме того, владельцу недвижимости придется доказать, что обнаруженные дефекты возникли до принятия им работы, и что они существенны.

Экспертиза объема, качества, стоимости строительных работ

Споры нередко возникают между инвесторами (заказчиками) и подрядчиками. Экспертная оценка дает возможность разрешить большинство конфликтных ситуаций.

Когда экспертиза необходимость?

Это исследование проводится в том случае, если возникли спорные моменты:

1. Заказчик отказывается от выплаты средств подрядчику, поскольку у него появились претензии к качеству определенных работ. Возможные проблемы — неровные стены, плесень, щели, некорректная прокладка коммуникаций, инженерных сетей, внутренняя отделка, облицовка фасада и т. п.
2. У клиента возникли сомнения, касающиеся правильной последовательности работ, качества и цены строительных, отделочных материалов.
3. Серьезные дефекты (разрушения) появились уже после проведения экспертизы.
4. Заказчику необходимо определить стоимость работ по восстановлению.

Подобная оценка необходима, если у сторон появились взаимные претензии, если заказчик подает на исполнителя судебный иск. Самым распространенным видом исследования является экспертиза объемов и стоимости выполненных строительно-монтажных работ (СМР). Главная цель экспертов — определение точной суммы, которую подрядчик обязан возместить истцу из-за этапов, выполненных им некачественно.

Что анализируют специалисты?

Перед экспертами ставят несколько вопросов:

• соответствует ли фактический объем работ той величине, которая была указана в договоре;
• имеются ли какие-либо отступления от условий, прописанных в документе, нарушения, недостатки;
• соответствует ли реальная стоимость строительных работ той, которая указана в проектной документации;
• какова величина сопутствующих расходов, целесообразны ли они, верны ли все произведенные расчеты.

Во время экспертизы устанавливают, не были ли нарушены санитарные нормы, правила, регламенты. Экспертное заключение — юридический документ, результат всестороннего исследования. Он включает фотографии, результаты измерений, рекомендации и выводы.

Как получают назначение на экспертизу?

Как правило, большинство споров решается мирным путем, в досудебном порядке. Но когда обоюдного согласия сторонам достигнуть не удается, тогда доходит до отстаивания своих интересов в суде. В этом случае самым эффективным решением считают проведение экспертизы. Рассматривают два варианта:

1. При досудебном урегулировании спора экспертизу проводят по требованию одной из сторон конфликта. Также инициатива может исходить от уполномоченных представителей. Если заключение эксперта не позволило разрешить спор, то данный документ передают в суд вместе с исковым заявлением и другими материалами.
2. Судебную экспертизу объемов и стоимости строительно-монтажных работ назначает государственный орган. Ее обычно требует сторона, которая уверена в своей правоте и заинтересована в объективном разрешении конфликтной ситуации. В этом случае исследование назначает суд после получения ходатайства. Судебное расследование приостанавливается.

Самое рациональное решение — досудебное разрешение спора. Этот вариант дает шанс избежать серьезных трат, неминуемых при обращении в суд. Если истец заказчик, то ему необходимо представить документ, подтверждающий право собственности, проектную документацию (смету), договор между сторонами, а также платежные документы.